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江苏发布小区公共收益调查报告 超六成业主认为使用不合理

2021年03月17日10:22   来源:中国消费者报

  近年来,越来越多的消费者关注小区公共收益的去向和用途。新施行的《民法典》明确规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有?!钡谑导噬钪?,物业与业主之间关于公共收益的纠纷屡见不鲜。3月12日,江苏省消费者权益?;の被岱⒉冀帐⌒∏彩找娴鞑楸ǜ?。结果显示,公共收益信息不透明、物业主导公共收益政策等问题突出。

  本次调查由线上问卷调查、深度访谈和体验式调查组成。结果显示,近九成受访者知晓公共收益,但有71.8%的物业工作人员表示小区业主没有主动询问公共收益情况??杉淙淮蟛糠忠抵鞴匦墓彩找?,但是对公共收益的权益归属的感知和意识还比较薄弱。所在小区有业委会的受访者非常关心公共收益的比例(60.1%)明显高于无业委会(31.2%)和不清楚是否有业委会(21.8%)的受访者,且对公共收益非常清楚的比例(67.1%)明显高于无业委会(35.5%)和不清楚小区是否有业委会(21.3%)的受访者比例。表明业委会有助于对小区公共收益等各项管理进行监督,并起到重视小区管理的带头作用。

  停车泊位、广告是小区公共收益主要来源

  调查结果显示,共有区域主要的经营项目及公共收益来源是“公共道路停车泊位的停车费、管理费”和“电梯、楼顶、外立面广告位的广告费”,占比分别为61.4%和54%,还有小区通过“设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜”(42.5%)和“利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用”(41.6%)获取收益。小区广告和停车泊车费是最常见和主要的收益来源。

业主对小区公共收益的问询频率情况(N=131)

小区共有区域的经营项目情况(多?。?/P>

  通过深访了解到,小区公共区域经营项目主要实政府指导价和市场调节价行两种定价方式,但大部分收费标准是实行市场调节价管理。例如,调查中有电梯广告的小区,每部电梯年收费从1000元至3万元不等。也有小区广告商通过提供小区服务的方式换取免费投放电梯广告,如盐城某广告商表示,通过保证对小区电梯的日常免费维修服务换取投放广告。

受访者所在小区每年公共收益大致金额

  线上调查的受访者中,所在小区年公共收益总额在10-30万(不含30万)的占比最高,为33.7%;年公共收益总额小于10万的小区占比排在第二位,占20.9%;小区年公共收益总额在30-50万(不含50万)的受访者占17.7%;年公共收益总额在50万及以上的小区占比相对较小,为9.8%;年公共收益在100万及以上的小区仅占了3.1%;此外,有近两成的受访者(17.9%)不清楚小区每年的公共收益。

  共有区域经营和公共收益使用多由物业决定

  体验调查发现,小区共有区域经营项目的决定权和收费标准的决策方主要是物业。由物业决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为59.5%、61.8%和57.3%;其次,由业委会决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为22.1%、16%和23.7%;由业主大会开会讨论决定三项事务的占比分别为6.1%、6.1%和9.2%;其他方式如由物业和业委会共同决定、由业主投票等方式决定三项事务的占比都不足5%。

  受访者所在小区每年公共收益大致金额

  受访者所在小区共有区域使用、收费标准和公共收益使用的决定方式(单?。?/P>

  公共收益用途主要有哪些呢?调查表明,公共收益资金的主要用途是补充维修资金,占比为60.4%;其次是用于支付业主委员会工作经费、补贴物业服务费不足和用于物业共有部分的维修或改造,占比分别为39.6%、37.9%和36.7%;用于物业管理方面的其他需求占比为24.4%;用于向业主分红的受访者选择占比为16.6%;还有13.4%的受访者不清楚公共收益的用途。

  公共收益账目等信息透明度低

  调查发现,一年公布一次公共收益账户余额的小区占比最高,为38.1%;其次是每半年公布一次,占比为23.7%;每季度公布一次的小区占比为12.2%;每月公布一次公共收益的小区占比仅为2.3%。从未公布过公共收益账户余额的小区占比为13.7%。体验的131个小区中,仅有8家小区内可见公共收益公示信息。当体验员以“业主”的身份询问是否可以查看公示的公共收益账目或者经营项目收入明细等相关材料时,仅有6家物业满足业主查看公共收益账目的需求。整体来看,小区信息的公开透明程度还有待提高。

  受访者对小区公共收益使用合理性的态度(多?。?/P>

  受访者对小区公共收益的关注情况(单?。?/P>

  同时,线上调查中,超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理,仅27.5%的受访者认为公共收益使用合理。认为小区公共收益使用不合理的原因是“使用金额与公共账户余额对不上”的占比为45.9%;其次原因是“物业公开的维修费用明显高于市价”,占比为44.9%;认为“物业总是先使用再通知业主的不合理使用”占到了41.1%,对业委会成员和物业工作人员的深访也发现存在资金使用后再通知业主的现象;有33.2%的受访者认为不合理的原因是“公共收益去向不明,物业不公开账目”。

  相关链接

  强化信息公开透明,保障业主知情权

  针对调查中发现的公共收益相关信息透明度低、物业主导小区公共收益决策、业主权益意识较低以及物业人员利益重叠、存钻制度漏洞等问题,江苏省消保委建议,首先,强化信息公开透明,保障业主知情权,从严格要求相关信息公开公示的频率、利用多种渠道公开公示相关信息、强化物业的信息公开的规范意识三个方面提高小区信息公开度、透明度。其次,完善物业企业管理方面的法律法规,建立物业企业的日常监督管理制度,强化行业协会物业管理规范,例如目前由于人防车位产权性质不明引发纠纷,建议通过法规明确人防车位产权性质。最后,积极组建小区业主委员会,规范小区经营管理,加强公共收益宣传,提高收益使用合理性认识,保障业主利益。

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作者:薛庆元

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